大家好,我是岳哥。
夏日炎炎,今天我们讲一个与空调有关的故事。
两年前,何总买下繁华地段的一整层写字楼,开办了一家医疗美容门诊部,当初买楼时,他只是考察了地理位置和周边,谁知开放商为节省成本,整栋大楼只装了一台中央空调,当时他没来得及问,这个小小差池,却成了何总心头的痛。
炎炎夏日,写字楼的空调只开放到下午6点,过了这个点,门诊部就是一个大蒸笼,不仅客户的体验感差,员工也受不了啊。
去年5月份,何总就和物业公司商量,自己安装一套独立的空调系统,物业公司一口就答应了。
到了今年7月,物业公司上门催收空调费时,其中一项“空调开机费”竟然高达35万元!
何总当时就懵了,我没有用过物业的空调,为什么还要我出钱呢?于是就果断拒绝。
最后物业公司起诉到法院,否认了自己当初同意被告自行安装空调,还拿出了《物业服务合同》,其中约定:“使用空调按照房屋占地面积缴费,分为开机费和使用费两个部分。开机费每月固定,按照房屋面积分摊;使用费等月底流量总额确定后按照房屋面积分摊。”
物业公司据此认为,自己主张的35万元“空调使用费”是按固定标准收取的“开机费”,合理合法,还提供了计算依据。
何总不服气啊,明明自己装空调是物业公司口头答应的,不然我也装不了啊,何况,物业合同里说的很清楚,我按照使用量来缴费,我没有使用,所以不应该承担所谓的“开机费”。
双方争执不下,各说各有理,那法院的裁判思路是怎样的呢?
1、双方签订的《物业服务合同》没有违反法律的规定,是双方的真实意思表示,所以这份《物业服务合同》真实有效;
2、被告主张是在物业公司的同意下,才自装空调,由于原告当庭否认,被告又没有其他证据证明,故不予采信;
3、《物业服务协议》约定了被告的空调使用费按照空调的使用流量缴费,由于被告没有使用物业提供的空调,所以本案被告无需承担空调的流量使用费,但开发商为空调敷设开口管道,确实支付了成本,故被告需要承担空调的开机费。
4、根据“按照房屋占地面积缴纳空调开机费”的约定,被告2100个平方米的场地共开设空调送风主管道18个,按照固定标准,缴纳35万元“开机费”,不违反法律规定,判决予以支持!
接到败诉判决,何总的肠子都悔青了,但事已至此,多说无益,那我们能从中吸取哪些经验教训呢?
一、购房前确认附属硬件设施
服务是美业的命脉,围绕的就是客户体验感。空调品质虽然看不见,但却与客户的体验感息息相关,是场地装修必须考虑的“重头戏”,不可不重视。
现在越来多的医美诊所开到了写字楼,买楼或租楼前一定要“侦查”清楚,如果开发商使用中央空调,一般对整幢写字楼都会有开放时间的具体限定,那就必须与之协商,晚上和周末单独送风,单独取费。
如果自行安装空调,就必须与开发商或物业签订“空调安装的补充协议”,明确安装空调的位置、电力增容的要求、安装费用的承担、电费的记取标准等等。
这里提个小醒,硬件设施里除了空调,还有电梯设施设备也不能放过。
二、签订合同时排除“霸王条款”
合同就是当事人之间的法律。
一份经过精心设计的物业服务合同,作为提供格式合同的一方,很多条款都暗藏玄机,特别是像今年的疫情已使经济遭受重创,开发商一般都会在合同条款上“精打细算”,想通过游戏规则的事先约定,先入为主,能收尽收,以此弥补亏损。
像何总的物业合同中,“即使不使用空调也要按月缴纳空调开机费”这样的条款,本身就是霸王条款,因为空调管道是基础设施的必要配备,铺设成本已经纳入了房价,在房价之外还要再交费,当然不合理。
我们分析,二审改判的可能性很大。不过作为购房人,要尽量在合同签订前就直接把这些条款给排除掉,否则闹到法院,法官也只能综合案件基本情况来裁量。
三、往来交涉保存好沟通证据
这个案子让何总窝心的是,明明是物业公司同意自己安装空调,法庭上却矢口否认,让自己在法官面前输掉了“印象分”,而这也是他败诉的重要原因。
但在把道德责任推给对方之前,得分析下自己有没有失误。
“口说无凭,立字为证”,这是基本的商业规则,与其法庭上言之凿凿地指责对方昧良心,说假话,还不如在交往中留下凭证,哪怕是微信聊天记录。
俗话说,害人之心不可有,防人之心不可无,如果口说无凭,就会像何总一样,之前对方答应得好好的,一到打官司就不认账,最终自己吃了哑巴亏。
讲完这些建议,何总有些释怀,也许是天价开机费买来的教训着实不轻,临走前,他抓紧时机,问了我最后一个问题:开发商都很强势,他如果不同意变更条款或者签订补充协议,那该怎么办呢?
一般来说,客户在买房前都是“爷爷”,买房后就被“套牢”,不趁着成为“孙子”前豪横一把,想在交房后再与他们商量,那就会陷入被动,因此把握住谈判的时机也很关键。
我的答案是:开发商如果不答应你的条件,你就不要砸钱进场,再心痒你也得忍住,这是铁律!